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計算ツール

配偶者居住権の評価額の計算
相続税での配偶者居住権・敷地利用権

配偶者居住権を設定すると、相続税では、建物と土地の評価額を、配偶者居住権・敷地利用権と、建物・土地の所有権に分けます。建物と土地の評価額、建物の構造と建てた日、配偶者の生年月日を入れると、国税庁の計算方法でそれぞれの評価額を出します。

2026年10月に、国税庁（No.4666・配偶者居住権等の評価明細書）、法務省、厚生労働省の完全生命表で確かめました

要点

  • 配偶者居住権＝建物の評価額−建物の評価額×（耐用年数−経過年数−存続年数）÷（耐用年数−経過年数）×複利現価率
  • 存続年数は、終身なら配偶者の年齢と性別の平均余命。複利現価率は法定利率3%で出す
  • 建物が古いか存続年数が長いと、配偶者居住権＝建物の評価額になり、建物（所有権）は0円
円

ふつうは固定資産税評価額です。

円

登記事項証明書の新築の日です。

遺産分割がまとまった日です。遺言（遺贈）なら亡くなった日です。

配偶者の性別
年

入力した内容は送信しません。この画面の中だけで計算します。

このツールで計算できること・できないこと

計算できること

  • 終身・期間を決めた配偶者居住権
  • 7つの構造の耐用年数
  • 第23回完全生命表の平均余命（55〜100歳）
  • 耐用年数・存続年数が足りないときの0円の扱い

入っていないこと

  • 配偶者が55歳未満のとき（国税庁の評価明細書で計算）
  • 賃貸している部分や、配偶者と共有している建物・土地
  • 2022年12月31日までの設定（第22回の生命表を使う）
  • 小規模宅地等の特例の面積の分け方
目次（4）
  1. 計算のしかた
  2. 年数の数え方
  3. 配偶者居住権のきまり
  4. よくある質問

計算のしかた

  1. 配偶者居住権＝建物の評価額 − 建物の評価額 ×（耐用年数 − 経過年数 − 存続年数）÷（耐用年数 − 経過年数）× 複利現価率
  2. 建物（所有権）＝建物の評価額 − 配偶者居住権
  3. 敷地利用権＝土地の評価額 − 土地の評価額 × 複利現価率
  4. 土地（所有権）＝土地の評価額 − 敷地利用権

国税庁の例（建物2,000万円・土地5,000万円・木造・経過10年・存続12年）では、配偶者居住権13,294,783円、敷地利用権14,950,000円です（国税庁 No.4666）。複利現価率は「1÷1.03の存続年数乗」を小数点以下3位で四捨五入した値で、12年なら0.701です。法定利率は2029年3月31日まで3%です（法務省）。

年数の数え方

年数数え方
耐用年数住宅用の法定耐用年数 × 1.5（木造33年、鉄筋コンクリート造71年など）。店舗併用住宅も全部を住宅用として計算
経過年数建てた日から設定された日まで。増改築があっても新築の日から数える
存続年数終身なら、設定された日の配偶者の満年齢・性別の平均余命（完全生命表）。期間を決めたら、その年数と平均余命の短いほう
端数どれも6か月以上の端数は1年に切り上げ、6か月未満は切り捨て

国税庁「配偶者居住権等の評価明細書」の記載方法。2023年1月1日以後に設定されたものは、第23回完全生命表を使います。

配偶者居住権のきまり

二次相続まで考えた分け方は二次相続の相続税、敷地に使う特例は小規模宅地等の特例の判定へ。

よくある質問

配偶者居住権とは何ですか？

亡くなった人の建物に住んでいた配偶者が、その建物に無償で住み続けられる権利です。建物の所有権より低い価額で住まいを確保できるので、預貯金などをより多く受け取れることがあります。2020年4月1日以後に始まった相続が対象で、遺産分割・遺言・家庭裁判所の審判で決めます。

登記は必要ですか？

第三者に主張するには、配偶者居住権の設定の登記が必要です。登録免許税は建物の価額の1000分の2です。配偶者居住権は、売ったり人に譲ったりできません。

配偶者が亡くなったら、相続税はかかりますか？

配偶者が亡くなると配偶者居住権は消えますが、相続で移る財産がないので、この権利について相続税はかかりません（国税庁）。

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